富山で創業90年。北陸・上信越エリア最大級の司法書士事務所。不動産登記、商業登記、相続、のご相談は司法書士法人谷道事務所。

不動産登記(調査士/土地関連)


最近、私のお客様から土地の境界に関する問題を相談されることが非常に多くなってきています。
土地に関する問題はなじみがないことが多いので、以下のケースに当てはまる場合には、すぐに谷道事務所までご相談下さい。

遺言を書く場合   ・土地を売却する場合   ・分筆する場合   ・合筆する場合   ・境界トラブル

個人間売買をする場合   ・建物を新築する場合   ・未登記物件が発見された場合   ・物納する場合


遺言を書く
場合

遺言を遺している場合でも、その土地の境界を確定させていないと後々、隣地との大きなトラブルになることが多く、トラブルに巻き込まれたお客様は皆さん境界確定をしなかったことを後悔しております。境界トラブルになる前に対処することが大事なのです。


土地の売却 

自分が所有している土地を売却する場合、売却の対象である土地を登記簿の面積でなく実測の面積で取引するという条件がある場合には、前提条件として土地の測量が必要になります。
特に、買主が業者で建売住宅やマンションを建てる場合には、前提条件として必ず測量をする必要があります。
(親族間の贈与や売買でも、隣地との境界確定をしていない場合には、いざという時に売却できない為に、絶対に必要な測量です。)


分筆する
場合
(相続された土地を各相続人の単独名義に分ける)

一つの土地を複数に分ける行為を分筆といいます。
相続財産に含まれる土地を各相続人の所有にしたい場合は、まず地積測量を行った後、分筆登記をしてから各相続人の名義に変更する手続きを行います。
この分筆をせずに、一つの土地を複数の相続人の共有名義にしてしまうと、仮に売却する場合には、名義人全員の合意が必要となり、土地の処分方法を巡って、親族間トラブルに発展することがよくあります。

 
合筆する

場合

複数の土地を一つにする行為のことを合筆といいます。
大きな住宅を建てる場合に、小さな土地では建蔽率が低い為に、小さな土地を一つの大きな土地にまとめて、大きな住宅が建築できる環境を整えなくてはなりません。

 
境界トラブル

日本は国土が狭い為に、1㎝の境界のズレが都心部では何百万円もの価値になり、さらには殺人事件が起きるほど感情的側面もはらんでおり、境界トラブルは非常に厄介な問題です。
また、土地を売却する場合や、相続時に物納する場合にはほとんど例外なく境界が確定している証明である「境界確認書」の添付が必要となっています。
さらに、境界トラブルはすぐに解決する必要があります。解決を怠って世代をまたぐと当時の状況や口約束などを覚えている方がいなくなり、解決が一層困難になります。
ですから、まだ境界が確定していない場合は、すぐに谷道事務所までご相談下さい。


個人間売買を
する場合

いまやインターネットでも不動産の個人間取引ができる時代になってきました。
しかし、お互いは土地売買の専門家ではありませんので、契約書の不備や法律の知識不足からトラブルが絶えません。
例えば、土地に関する法律的知識に乏しく、「市街化調整区域」、「農業振興地域」、「生産緑地」などを購入し、いざ家を建築しようとしたら、開発許可がおりなかったいう事例もあります。


建物を新築
する場合

自分が所有している土地に新しく建物を建てる場合には、建築事務所に新築する建物の設計を依頼することになります。 建築事務所で新築する建物を設計するためには、その建物を建てる土地の現況を調査しなければなりませんので、 現況測量、 高低測量、真北測定などの測量が必要になります。


 
未登記物件が発見された場合

よくあるケースでは、かなり昔に広い敷地の一部に建物を建てて、その建物に関して未登記であった場合です。
基本的に未登記不動産は、不動産会社では取り扱いませんので、売却をする場合にはすぐに、測量と登記が必要不可欠です。
また、未登記の場合は「過料」という罰則があります。法律違反の状態ですので、すぐに登記する必要があります。


相続で土地を
物納する場合

土地を物納する場合には、すべて実測の面積で評価されることになりますので、土地の全部を物納する場合でも、 土地の一部を物納する場合でも地積測量が必要になります。
相続法改正により、物納予定地に関しては、「境界確認書」の添付が必要になり、「境界確認書」がない物件に関しては、物納不適格財産として納付が認められません。
つまり、相続税申告期限が相続発生(被相続人の死亡日)から10ヶ月となっていますので、物納する場合は、遺産分割協議書を作成する前に、土地家屋調査士に依頼してまず境界確定を済ませておく必要があるのです。万が一隣地の住民がすぐに境界位置に納得しない場合には、2,3ヶ月かかることもありますので、とにかく早めに土地家屋調査士に依頼することが重要です。
 

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