富山で創業90年。北陸・上信越エリア最大級の司法書士事務所。不動産登記、商業登記、相続、のご相談は司法書士法人谷道事務所。

直接移転登記


直接移転登記とは


第三者のためにする契約”または“買い主の地位の譲渡”という形をとることにより、例外的に直接移転売買することが可能になっています。

しかし、中間省略登記を認めないという姿勢は現在も変わりません。

すべてが認められる、というわけではありませんが、当事務所ではご相談をいただけましたら、進められるかどうか調査した上で、合法的に実現する方法をともに考えていきます。


「第三者のためにする契約」+「無名契約」の場合


最初に提唱されたモデルは以下の通りです。

1.AがBに不動産を売却する契約を締結

売買契約に
□Bは売買代金支払までに所有権の移転先を指定
□Bの移転先指定及び代金支払により直接所有権が被指定者に移転」
との旨の特約をします。

2.BC間ではBが「所有権の移転先としてCを指定」し、CがBにその対価を支払う旨の無名契約をします。

この場合、一般消費者であるCが、Bと契約を結んだ場合も重要事項説明を受ける権利がありません。


そこで、次に記載するモデルが現在、利用されつつあります。


「第三者のためにする契約」+「他人物売買」の場合


1.AがBに不動産を売却する契約を締結

売買契約に
□所有権はAに留保する
□Bの移転先指定により、所有権がBまたはBの被指定者にAから直接移転する
等の特約をします。

2.BC間では「他人物の売買」を行い、直接所有権がAからCに移転する旨の特約をし、さらに
□Aが「第三者の弁済」により履行
をするわけです。

このモデルであれば、従来型の中間省略登記とは異なります。

Bに不動産取得税がかからないといったメリットもありますが、事例が出つつも、地域によって、金融機関によって、契約の仕方等、注意すべき点が多いようです。


直接移転売買のメリット


中間省略登記と同様に合法的に中間者Bの登録免許税を節税することができるようになりました。

また、所有権を取得しませんから不動産取得税もかからないことになります。

実際に「直接移転売買」は、A-B、B-Cそれぞれの売買契約に

1.AはBに物件を売渡し、BはAに代金を支払う
2.所有権はAからCに直接移転する(第三者のためにする契約)
3.売買代金完済後も所有権はAに留保される

等の特約を付して行います。